La nuova norma sulla cedolare secca degli affitti brevi è, tra le misure recenti, quella con la maggiore originalità. Ha un merito chiaro: la semplificazione. L’allineamento dell’aliquota tra prima e seconda unità locata a breve introduce coerenza, mentre la progressività residua (21–26%) per tipologia dell’offerente — dalla famiglia che arrotonda, al proprietario professionale o alla società — conserva una differenziazione sensata in termini di capacità organizzativa e finalità d’investimento.
Gli effetti
Sul piano degli effetti, la misura è verosimilmente efficace per l’Erario. L’offerta di alloggi per locazioni brevi è relativamente rigida rispetto al prezzo netto dopo imposta: ne consegue che l’aumento del prelievo non dovrebbe contrarre significativamente il numero di case disponibili sul mercato turistico né deprimere i flussi. In altri termini, la base imponibile tiene, il gettito cresce, gli effetti collaterali sull’attrattività delle destinazioni sono limitati. Proprio per questo, tuttavia, la riforma difficilmente produrrà uno degli esiti spesso evocati nel dibattito pubblico: incrementare l’offerta di alloggi a canoni più contenuti per studenti, giovani lavoratori e dipendenti pubblici in mobilità nei centri storici.
Il boom della cedolare secca
L’idea che un prelievo maggiore sulla locazione breve spinga meccanicamente gli immobili verso il lungo termine è poco fondata quando l’uso turistico resta più remunerativo e quando la preferenza del proprietario è guidata da flessibilità e minor rischio di morosità. La misura, pur popolare — e dunque gradita a populismi di destra e sinistra —, non basta a contrastare lo svuotamento residenziale né lo snaturamento di quartieri ad alta pressione turistica. C’è anche un caveat: spingere troppo in alto aliquote che, di fatto, si avvicinano a una forma indiretta di imposta patrimoniale può indurre un ritorno al nero. La cedolare secca, in passato, ha funzionato proprio perché relativamente conveniente e semplice; eroderne il vantaggio relativo rischia di invertire il percorso di emersione.
Affitti brevi, servono leve complementari mirate
Se l’obiettivo politico è riequilibrare l’uso degli immobili nei centri urbani, servono leve complementari e mirate: incentivi fiscali selettivi al lungo termine (ad esempio, bonus contratti 3+2 con canoni concordati), garanzie pubbliche contro la morosità per i piccoli proprietari, piani “build-to-rent” per studenti e lavoratori essenziali, e una regolazione urbana che differenzi limiti e oneri della locazione breve in aree iper-sature. La cedolare secca riformata è un tassello utile per gettito e semplicità; la questione abitativa, però, esige strumenti diversi e più chirurgici. A Parigi per esempio utilizzano un sistema per cui consentono gli affitti brevi solo a certe tipologie: possono affittare solo i residenti nel comune stesso. Questo riduce l’offerta di affitti brevi. E allora la disponibilità di abitazioni sul mercato immobiliare degli affitti aumenta. I sistemi da usare possono essere trovati con una regolazione minima, senza incidere sempre e solo sulle imposte.