L’Italia rischia di divenire il regno della rendita di posizione. Basta il rapporto tra salari bassi e stagnanti e costi abitativi alti e crescenti per convincersene. D’altronde, che fare se i flussi vanno verso le città aumentano? I player più avveduti del mondo real estate hanno iniziato a chiederselo. Marco Marcatili, economista, già direttore sviluppo di Nomisma, è stato scelto da Lombardini22 – il più grande studio di ingegneria e architettura del Paese – per guidare un progetto che mira a mettere in dialogo investitori e amministrazioni, tenendo insieme utilità pubbliche e rendimenti privati. L’obiettivo? “Ripensare il modo di abitare la città”.

Occorre aumentare l’offerta di abitazioni per far diminuire i prezzi?
«Prima ancora di pensare a costruire nuove case, dobbiamo rimettere in circolo quelle esistenti: nel Nord Italia la quota di abitazioni non in uso supera il 10%, in una città come Milano si stimano oltre 70mila abitazioni non utilizzate, tra case private ed Erp. Si aggiungono gli affitti brevi, altra porzione consistente, anche se inferiore. Bisogna chiedersi come riequilibrare redditività economica e bisogni sociali».

Parliamo di imporre limiti agli affitti brevi?
«La questione degli affitti brevi riguarda il centro storico, non l’intera città. In ogni caso, trovo più efficaci gli incentivi delle imposizioni, che sono immaginabili limitatamente ai centri storici delle città più turistiche. In generale, occorre dare buone ragioni ai proprietari per fidarsi del mercato e scegliere gli affitti tradizionali. Come? Aumentando le garanzie contro la morosità, riducendo l’imposizione fiscale, riconoscendo il valore sociale della scelta di affittare a famiglie e studenti».

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Con Lombardini22 vi proponete di far parlare amministrazioni e grandi investitori dell’immobiliare, ma come costruire senza continuare a consumare suolo?
«Rigenerazione urbana: liberare aree in disuso, bonificarle, restituirle alla città. Solo a Bologna si stimano quasi 10mila appartamenti realizzabili nelle aree abbandonate, ferme da tanti anni».

Perché non si sta già facendo? È colpa delle amministrazioni locali?
«In gran parte, no. Molto spesso queste aree sono di proprietà di enti pubblici nazionali, che le tengono a bilancio con valori assolutamente inattuali, tali da precludere ogni possibilità investimento. Occorre agire per legge riportando alla realtà il valore di carico dei suoli e prevedere fondi dedicati alla bonifica delle aree. Non si può chiedere al privato investitore di accollarsi per intero il risanamento dell’area. Ma rigenerare significa ripensare spazi e funzioni in rapporto con la città. Servirebbe, a livello locale, un soggetto intermedio — pubblico, privato o misto — capace di coordinare gli interventi e garantire equilibrio tra prezzi di mercato e prezzi accessibili alle famiglie. C’è un lavoro di mediazione, quello che ci proponiamo di fare a partire da Bologna nei prossimi mesi con un nuovo soggetto, promosso da Lombardini22».

Le imprese, che denunciano difficoltà nel reperire personale anche in ragione dei costi abitativi, possono avere un ruolo?
«Sì, e questo è un cambiamento importante. Le imprese oggi sono disposte a coprire parte del “gap” tra canone di mercato e canone accessibile, attraverso progetti abitativi a impatto sociale. Serve però una regia comune. Altrimenti succede che imprese più grandi e più ricche risolvono il problema comprando case ove alloggiare i propri dipendenti. Ma così facendo si contribuisce ad aumentare la pressione sui prezzi. Mentre le imprese più piccole rimangono al palo».

Il tema dell’abitare può legarsi al welfare aziendale?
«Se il welfare aziendale diventa più “di comunità” — orientato a servizi per le famiglie, per la mobilità, per la conciliazione vita-lavoro — può favorire l’abitare sostenibile, Ma bisogna andare oltre al modello di welfare come palestre e buoni pasto. Ad esempio, un buon mix di organizzazione flessibile (penso allo smartworking) e misure di welfare, possono rendere preferibile per molti la scelta di abitare in aree più decentrate. Rimane, certo, il nodo trasporti e servizi pubblici, ma le scelte delle imprese possono fare una parte importante».

Quali gli elementi propri della visione Lombardin22 sull’immobiliare in città?
«Oggi immobiliare e finanza sono mondi abituati a ragionare per “asset class” – edifici monofunzionali: residenze da una parte, uffici dall’altra, studentati altrove. Così si riproducono le strozzature dei vecchi piani regolatori e la città si ingessa. Noi proponiamo asset di comunità: spazi misti, ove coesistono funzioni diverse – commerciale, residenziale, ricettiva, sociale. Solo così si evita di creare quartieri artificiali e si ricostruisce quella mixité urbana che stiamo perdendo».

In sintesi, la chiave per affrontare l’emergenza abitativa senza rinunciare alla visione economica?
«Creare soggetti intermedi forti, promuovere un welfare aziendale più comunitario e costruire una nuova cultura urbana che mescoli funzioni e persone. Non è una bacchetta magica, ma è l’unico modo per far sì che l’immobiliare torni ad avere un valore sociale».

Lorenzo Benassi Roversi

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