Comprare casa in sicurezza è possibile, purché si agisca con prudenza e ci si affidi a professionisti del settore sin da subito, allo scopo di accertare che l’immobile scelto sia libero da gravami e in regola con la normativa urbanistica e catastale e di essere guidati nella scelta più opportuna e conveniente per sé e per il proprio nucleo familiare, anche in relazione ai profili fiscali dell’acquisto.

Le trattative hanno inizio con la proposta di acquisto rivolta al venditore, all’accettazione della quale, segue la firma di un contratto preliminare con cui le parti si obbligano vicendevolmente alla stipula della compravendita. In quel momento, è frequente venga pagata parte del prezzo a titolo di acconto o caparra confirmatoria. L’acconto non ha rilevanza risarcitoria, la caparra si, poiché sarà trattenuta dal venditore in caso di mancata vendita imputabile al compratore e restituita nel doppio al compratore in caso di inadempimento del venditore. L’inadempimento al preliminare è fonte di responsabilità contrattuale da far valere in giudizio.

L’acquirente potrà chiedere l’esecuzione in forma specifica, ossia una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendogli coattivamente la proprietà dell’immobile. In sede di registrazione, oltre all’imposta fissa (200 €), ne sconta una proporzionale del 3% (se acconto) o 0,50% (se caparra) su quanto versato, da recuperarsi alla registrazione della compravendita, decurtandola dall’imposta pagata in quella sede. Non è dunque un costo aggiuntivo ma un’anticipazione.

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Se il preliminare ha forma di atto pubblico o scrittura autenticata, sarà trascritto nei pubblici registri immobiliari, determinando un effetto prenotativo a favore del promittente acquirente: la trascrizione a suo favore prevale sulle iscrizioni e trascrizioni a favore altrui, se successive.

Esempio: Tizio promette in vendita a Caio l’immobile mediante preliminare trascritto. Se dopo la trascrizione del preliminare, Tizio vende a Mevio, Caio prevale su Mevio; se dopo la trascrizione del preliminare, Tizio subisce una iscrizione ipotecaria, ugualmente Caio prevale sul creditore ipotecario.
E’ dunque un’importante tutela per l’acquirente, soprattutto laddove questi versi un acconto o una caparra consistenti o trascorra un lungo intervallo di tempo tra preliminare e definitivo, inevitabile peraltro quando l’acquisto è finanziato da un mutuo bancario.

Alla firma della compravendita, si trasferisce all’acquirente la proprietà dell’immobile ma l’acquisto, subito efficace tra le parti, sarà opponibile ai terzi solo dopo la pubblicità data dalla trascrizione nei Registri Immobiliari. Importante dunque che sia tempestiva e che siano valutate ulteriori garanzie per l’acquirente quali il deposito del prezzo presso il notaio rogante fino alla trascrizione. L’atto sconta le imposte fisse di trascrizione e voltura catastale e l’imposta di registro (2% se 1°casa, 9% se 2° casa) su valore catastale (solo se l’acquirente è un privato) o su prezzo.

Maria Lombardo

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