Si può donare o vendere la propria casa mantenendone la disponibilità materiale o il controllo? È possibile, attraverso l’istituto della riserva, vendere o donare la sola “nuda” proprietà, conservando il diritto di usufrutto o di abitazione sull’immobile.

La riserva del diritto di usufrutto consente al venditore o al donante di mantenere il godimento dell’immobile, ossia il diritto di abitarlo personalmente e di concederne a terzi la disponibilità in virtù di un contratto di locazione o comodato gratuito.

In tal caso, l’acquirente/donatario non potrà godere del bene acquistato finché dura l’usufrutto. La durata potrà essere determinata in uno o più anni o parametrarsi sulla vita dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio). In ogni caso, all’estinzione dell’usufrutto, la proprietà tornerà automaticamente piena per effetto della riunione con l’usufrutto estinto.

Il diritto di abitazione attribuisce al suo titolare delle facoltà minori rispetto all’usufruttuario. Egli potrà abitare la casa nei limiti dei bisogni suoi e dei suoi familiari ma non potrà concederla in locazione né trasferire ad altri il suo diritto. Analogamente all’usufrutto, il diritto di abitazione può avere una durata limitata nel tempo predeterminata o determinabile in base alla durata della vita del suo titolare. Ne deriva che il venditore o il donante che si riservi il diritto di usufrutto o di abitazione conserva importanti facoltà.

Anzitutto, finché dura il diritto, il suo titolare conserva il diritto di abitarlo (in entrambi i casi) e quello di concederne ad altri l’uso (nel solo caso della riserva di usufrutto). In secondo luogo, conservando un diritto reale sull’immobile, ne controlla ed eventualmente limita la circolazione.

Infatti l’acquirente/donatario della proprietà gravata dall’altrui diritto di usufrutto o abitazione non potrà vendere (vigente quel diritto) la piena proprietà del bene, ma solo una proprietà svuotata di parte del suo contenuto.

Vi è anche un piccolo risparmio a livello fiscale per chi acquista un bene gravato dal diritto di usufrutto o abitazione. Il valore fiscale di quanto acquistato o ricevuto in donazione è infatti il valore, non della piena, ma della proprietà decurtata del valore del diritto riservato, valore che si determina attraverso speciali tabelle, in base alla durata del diritto o (se vitalizio) all’età del suo titolare.

Su questo valore, andranno calcolate le imposte di trasferimento (di registro, ipotecaria, catastale, di donazione). All’estinzione del diritto, il proprietario vede accrescere automaticamente, non solo le sue facoltà, ma anche il valore del bene acquistato, non più gravato dall’altrui diritto.

Tuttavia, su questo maggior valore acquisito, non pagherà una tassa o imposta ulteriore rispetto a quella pagata al momento del suo acquisto, poiché già assolta in base al valore del bene al momento del trasferimento, essendo l’accrescimento del diritto di proprietà non un nuovo acquisto ma un effetto automatico di legge.

Maria Lombardo

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