Sono ampiamente noti e adeguatamente quantificati gli impatti che la crisi generata dalla pandemia ha avuto e sta avendo sulle attività economiche. Non passa giorno che le associazioni di settore non lancino un allarme sia in termini di perdite di volume di affari, sia per quel che riguarda i rischi di chiusura definitiva di innumerevoli attività, con tutti gli effetti devastanti che deriveranno al prodotto interno lordo e all’occupazione. Per non parlare dei maggiori oneri che saranno necessari per l’adozione di strumenti di sostegno al reddito. Eppure uno dei punti dolenti della questione, e cioè l’onerosità di fitti commerciali non più rapportabili al volume d’affari, è tutt’ora argomento sottovalutato dal Governo, nonostante il fatto che le locazioni degli immobili dove si esercita l’attività imprenditoriale, siano in molti casi uno dei principali costi per un’azienda.

Non stiamo parlando della normale alea di un contratto commerciale, che giustamente è inopponibile. Stiamo parlando del fatto che la crisi, in alcuni settori e in alcune aree ha devastato il tessuto economico al punto da distruggere qualsiasi possibilità di onorare i propri impegni contrattuali. Il Governo, con i suoi decreti, è intervenuto prevedendo un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione degli immobili commerciali rimasti chiusi a marzo. Nel decreto rilancio attualmente in discussione è previsto il medesimo credito d’imposta per i mesi di aprile e maggio, in favore delle imprese con ricavi non superiori a 5 milioni di euro annui, a fronte di una perdita di fatturato di almeno il 50% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Per le strutture turistico-ricettive a carattere stagionale il credito d’imposta è previsto anche per giugno e non vale il limite dei 5 milioni di euro di ricavi.

Ma attenzione: il credito spetta solo se si è pagato il fitto! Di qui la beffa, già evidenziata dal Sole 24 Ore, che bisognerà pagare tutto prima, per ricevere parte dopo, o sotto forma credito d’imposta o cedendo il credito. Tuttavia la crisi per molti settori non finirà a giugno. Lo sa lo stesso Governo, quando afferma che la crisi sanitaria finirà il 31 gennaio 2021 (art. 14 c.4 del dl rilancio). Cosa fare dunque sulla questione fitti commerciali per i prossimi mesi? Cosa fare per impedire che le tutele previste dal codice civile per il sistema della rendita immobiliare in tempi ordinari, comportino la morte delle attività produttive, oltre a una interminabile serie di strascichi giudiziari?

A fine aprile abbiamo proposto l’adozione di un principio di condivisione dell’impatto della crisi tra tutti gli attori e cioè conduttori, locatori e Stato, presentando un ordine del giorno che impegnava l’Esecutivo a individuare un percorso in cui si invitavano le parti a ricontrattare i canoni di locazioni. Accolto dal Governo, ha però avuto scarso esito. Nel decreto rilancio si interviene in questo senso solo nell’ambito dei canoni concessori degli impianti sportivi (art. 216) nel quale è prevista una «rideterminazione delle condizioni di equilibrio economico-finanziarie originariamente pattuite». Dunque abbiamo preso quel testo e lo abbiamo reso applicabile a tutte le locazioni dei beni strumentali, secondo un principio di condivisione del peso della crisi. Nella proposta si impegnano conduttore e locatore di immobile non abitativo a ricontrattare, per il periodo dell’emergenza, il livello del canone tenendo conto della riduzione dei fatturati.

È necessario che le parti si siedano ad un tavolo a trattare con pari forza e di conseguenza è sospesa l’efficacia degli articoli del codice civile che consentono al locatore di agire nei confronti del locatario in caso di mancato o ridotto pagamento del canone. Ove non ci sia accordo il canone è stabilito dal giudice. Per tutto il periodo dell’emergenza, cioè fino a fine gennaio 2021, è esclusa la possibilità di chiedere la risoluzione della locazione da parte del locatore qualora il conduttore provveda al pagamento di un canone commisurato proporzionalmente al minor volume d’affari realizzato, comunque non inferiore al 30% dell’originario canone.

La relazione tecnica all’articolo sul credito di imposta del 60% contenuto nel dl rilancio, con il quale sono coperti pochissimi mesi, prevede un onere di finanza pubblica di 1.427 milioni di euro. Con la norma da noi proposta lo Stato parteciperà coprendo solo le minori entrate derivanti dai canoni ricontrattati, oneri che abbiamo stimato in 500-700 milioni di euro in un arco di 7-8 mesi. Qualcuno dirà che questo emendamento mette in dubbio la certezza dei contratti e getta nel caos le libere pattuizioni tra le parti. È esattamente il contrario: questa è una norma d’ordine che cerca di evitare un conflitto sociale che nei prossimi mesi si preannunzia rilevantissimo.

Guido Della Frera, Luca Squeri