Il turismo può rilanciare gli investimenti immobiliari, così Napoli può avvicinarsi a Milano

A seguito della pandemia il volume degli investimenti immobiliari nel mercato di Napoli, come d’altronde nel resto d’Italia, ha subito una brusca frenata d’arresto dopo un prolungato periodo in cui il comparto alberghiero stava rivitalizzando l’intero settore. Le misure restrittive hanno duramente colpito le attività ricettive e alcuni passaggi di consegne sono inevitabili. Tuttavia, analizzando i fondamentali, le prospettive per il settore ricettivo restano positive.

Prima della pandemia il mercato turistico di Napoli, secondo Ernst & Young, aveva il tasso di occupazione più alto d’Italia e il tasso di crescita del fatturato per camera (RevPar) su base annua secondo soltanto a quello di Venezia. Napoli era, ed è tuttora, la città con il più alto potenziale turistico d’Italia. A livello nazionale, nel 2019, il mercato degli investimenti immobiliari transava circa 11,7 miliardi di euro su base annua registrando una crescita praticamente costante dal 2013 in poi, quando il volume del transato era meno della metà. Inutile ricordare che il processo ha interessato per lo più la città di Milano, assorbendo circa il 70% degli investimenti dell’intero mercato. In termini assoluti il settore degli uffici era, nel 2019 come ancora oggi, l’investimento preferito dal mercato ma, in termini relativi, il settore alberghiero era quello con il tasso di crescita maggiore arrivando ad assorbire 2,9 miliardi di euro di investimenti, oltre il doppio rispetto all’anno precedente.

A differenza del settore degli uffici che si concentrava quasi esclusivamente su Milano, il settore alberghiero era in grado di assorbire investimenti su tutto il territorio nazionale, dunque anche al Sud, dove gran parte degli operatori istituzionali, un tempo, preferivano non investire. In un clima di grande incertezza, l’anno del Covid è stato l’anno in cui si sono affermate le asset class resilienti, su tutte la logistica e il living. Il virus ha accelerato un processo, già in corso da diversi anni, di conversione degli acquisiti presso punti vendita fisici in acquisiti online, favorendo appunto la logistica.  Il successo dello smart-working, di necessità virtù, ha dato un ruolo, se possibile, ancor più centrale alla “casa” fornendo ulteriori stimoli al mercato degli sviluppi residenziali.

Nonostante l’attuale situazione sanitaria e finanziaria non renda facile il compito di guardare in prospettiva, il settore alberghiero fa parte delle asset class che presentano il maggior grado di resilienza. Mentre il cambiamento di alcuni usi sociali sta penalizzando in maniera strutturale il mondo del retail in favore dell’e-commerce, così come l’avvento dello smart-working avrà un impatto negativo sulla domanda di superfici a uso uffici, l’esperienza umana di visitare una città, i suoi musei, assaggiare le pietanze locali e conoscere persone di culture diverse non potrà mai essere rimpiazzata dalla tecnologia. Se Milano è la città del business e della moda, allora Napoli è la città del turismo e della cultura ed è da questa grande ricchezza dalla quale bisogna ripartire. In questo contesto così difficile il fattore fondamentalmente è il tempo: per quanto bisognerà resistere prima che il settore ricettivo possa ripartire dal glorioso 2019? Secondo i grandi gestori alberghieri internazionali la ripresa a pieno regime avverrà nel 2023, mentre secondo gli investitori, più prudenti, sarà solo a partire dal 2024. E quindi cosa dovrebbe fare l’industria ricettiva fino ad allora? Semplice, prepararsi al mondo di domani.

Oggi, più che mai, le istituzioni italiane ed europee acquisiscono un ruolo chiave per consentire la ripartenza del settore. La recente estensione dell’accesso ai crediti d’imposta anche ai soggetti Ires per interventi Sisma ed Ecobonus è sicuramente uno stimolo importante, ma da solo non è sufficiente. L’estensione del Super Bonus del 110% per gli hotel, il potenziamento dei sistemi di sussidio, una semplificazione dei sistemi di accesso al credito, un’accelerazione incisiva della campagna vaccinale e l’applicazione di politiche per favorire il turismo inbound e la circolazione sul territorio sono misure che il Governo deve implementare in tempi brevi. Alcuni dei nuovi fattori per competere nel mercato turistico dei prossimi anni saranno sicuramente legati alla sanificazione degli ambienti e alla capacità di fornire sistemi di domotica per consentire processi di check-in e check-out in totale autonomia. Sarebbe corretto prevedere a livello nazionale una certificazione “Covid-compliant” per gli operatori più virtuosi che avranno investito nelle proprie strutture in tal senso.

Il settore del lusso in ambito ricettivo è un segmento dove Napoli presenta ancora grandi margini di crescita rispetto ad altre città italiane. Anche in questo caso, il ruolo delle istituzioni sarà cruciale. Garantire una migliore accessibilità, mantenere la città pulita e dotarla di infrastrutture di servizio, agevolare la trasformazione urbanistica di alcuni asset con specifiche deroghe alle norme per i progetti che impattano positivamente sull’offerta di lusso, sono condizioni essenziali per poter attrarre questa fascia di turismo ad alto valore aggiunto.